As garagens de condomínio são regidas por normas específicas que determinam a possibilidade de venda e as limitações de uso das vagas.
Segundo a Lei Federal 12.607 de 4 de abril de 2012 que alterou o Código Civil, esta estabeleceu critério de fixação da fração ideal e disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios, existem três tipos de vagas: determinadas, indeterminadas e autônomas.
Código Civil
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
As vagas determinadas são de propriedade exclusiva do condômino e podem ser vendidas ou alugadas para terceiros, desde que respeitem as normas do condomínio e não prejudiquem os demais moradores.
Já as vagas indeterminadas, que não possuem matrícula própria, são de uso comum e não podem ser comercializadas. As vagas autônomas, embora tenham matrícula própria, não estão vinculadas a uma unidade habitacional específica e podem ser negociadas com pessoas de fora do condomínio, respeitando-se as regras estabelecidas pela convenção do condomínio.
A venda ou aluguel de vagas para não condôminos é permitida apenas se a convenção do condomínio não proibir expressamente tal prática. Caso contrário, é necessário o voto de dois terços dos condôminos em assembleia para autorizar a venda. Além disso, o uso das vagas deve se restringir ao propósito para o qual foram destinadas, ou seja, o estacionamento de veículos dos moradores ou autorizados pelo condomínio.
Em todo o caso, deve ser priorizado o direito de preferência para aquisição da vaga pelos demais proprietários em iguais condições da venda ofertada para o terceiro.
O síndico, juntamente com a assembleia de condôminos, pode estabelecer normas adicionais para o uso das vagas, como a identificação para entrada do veículo, normas de segurança, e responsabilidades sobre furtos e danos.
É importante ressaltar que a finalidade das vagas de garagem é proporcionar comodidade e segurança para os veículos dos moradores.
Portanto, o uso indevido das vagas, como o armazenamento de objetos ou a realização de atividades que não sejam o estacionamento de veículos, pode ser objeto de multas e advertências, conforme as regras internas do condomínio.
Em resumo, a comercialização de vagas de garagem em condomínios é uma prática que deve ser conduzida com atenção às leis e às normas internas do condomínio, garantindo o respeito aos direitos de todos os condôminos e a harmonia no convívio coletivo.
O Dr. Rodrigo Pereira Martins é especialista em direito processual civil e direito imobiliário e condominial, atuando no segmento imobiliário há 14 anos.
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