No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula as práticas permitidas e proibidas nos contratos de locação de imóveis urbanos.
Entre as práticas ilegais, está a cobrança de mais de uma modalidade de garantia na mesma locação, que é expressamente vedada pelo artigo 37 da referida lei.
As garantias locatícias legais são o fiador, o seguro-fiança e o depósito caução, mas apenas uma delas pode ser exigida. Essa restrição visa proteger o locatário de exigências excessivas e garantir a equidade no processo de locação. Portanto, na prática, se um contrato de locação contiver mais de uma garantia, a segunda será considerada nula, e o locador poderá enfrentar consequências legais por essa infração.
Além disso, a cobrança de taxas administrativas adicionais ao aluguel, mesmo com previsão contratual ou legal, pode ser considerada abusiva, pois todos os custos da administração do imóvel deveriam estar inclusos no valor do aluguel, segundo a Lei do Inquilinato, as taxas de administração imobiliária e de intermediação são de responsabilidade do locador, conforme estabelecido no artigo 22, inciso VII.
Essas taxas cobrem serviços como vistoria e avaliação do imóvel, marketing, análise cadastral do locatário, entre outros. No entanto, práticas de mercado, como a cobrança de Taxa de Reserva e Taxa de Serviço dos locatários, têm sido vistas como abusivas por juristas e pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), pois não estão previstas na lei como obrigações do locatário.
A taxa de administração, geralmente variando de 6% a 10% do valor do aluguel, é destinada à gestão do contrato e cobrança dos aluguéis, devendo ser paga pelo proprietário do imóvel.
Outra prática proibida é exigir que o locatário desocupe o imóvel durante a vigência do contrato sem uma justa causa prevista em lei, como por exemplo, para realização de obras urgentes e necessárias que não possam ser executadas com a permanência do locatário, ou em caso de descumprimento contratual pelo locatário.
Caso o locador deseje vender o imóvel, a Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito de preferência para a compra. Se o imóvel for vendido a terceiros, o novo proprietário deve respeitar o contrato existente, a menos que haja uma cláusula de vigência que permita a rescisão.
Em caso de desocupação, é necessário respeitar o prazo legal de notificação, que geralmente é de 30 dias para contratos por tempo indeterminado e de 90 dias para imóveis vendidos durante a locação.
Por fim, a cobrança de taxa de reserva ou qualquer valor para garantir a preferência na locação do imóvel também é considerada ilegal, pois configura uma cobrança antecipada de aluguel, o que é vedado pelo artigo 42 da Lei do Inquilinato, logo, a prática de tal cobrança, um valor para garantir que o imóvel não seja alugado a outra pessoa enquanto o potencial inquilino finaliza a negociação é considerada ilegal por muitos especialistas e órgãos reguladores, como o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Eles argumentam que essa cobrança não é prevista na legislação e, portanto, pode ser classificada como indevida.
É importante que tanto locadores quanto locatários estejam cientes de seus direitos e deveres para evitar ou contestar práticas abusivas, consulte nossa equipe para formalizar um instrumento contratual que melhor se adeque às suas necessidades, por outro lado, caso se sinta prejudicado por um contrato firmado ainda que já em vigência, este pode ser revisado pelo poder judiciário.
A Dra. Samara M. Shehade Steinheuser atua em áreas do direito civil, tais como família e sucessões, responsabilidade civil no âmbito do consumidor, médico, acidentes de transito e regularização imobiliária.
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