A natureza jurídica de um condomínio edilício é complexa e multifacetada, refletindo a interseção entre o direito de propriedade individual e o coletivo. No Brasil, o condomínio edilício é regulamentado pelo Código Civil, mais especificamente nos artigos 1.331 a 1.358, que estabelecem as normas para sua constituição, administração e extinção.
Cada unidade autônoma pertence a um proprietário diferente, enquanto as áreas comuns são de propriedade compartilhada entre todos os condôminos. Essa configuração cria uma comunidade de interesses, onde a gestão democrática é essencial para a harmonia e o bom funcionamento do conjunto. As decisões são tomadas em assembleias, e o síndico, eleito pelos condôminos, tem a função de administrar o condomínio, representando-o ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente.
O condomínio edilício possui personalidade jurídica de fato, mas não de direito, o que significa que pode atuar como um ente despersonalizado para defender seus interesses coletivos, sem, contudo, possuir CNPJ ou capacidade jurídica plena. Isso permite que o condomínio contrate funcionários, realize obras nas áreas comuns e cobre taxas dos condôminos para manutenção das estruturas e serviços comuns.
A contribuição para as despesas do condomínio é obrigatória para todos os proprietários, estabelecida na convenção de condomínio e nas deliberações das assembleias, sendo que o não pagamento pode resultar em penalidades, incluindo a cobrança judicial.
A natureza jurídica do condomínio edilício também é marcada pela aplicação do direito de vizinhança, que impõe limites ao uso da propriedade individual em prol do bem-estar coletivo.
Isso significa que os condôminos devem usar suas unidades de forma a não prejudicar os demais moradores, respeitando regras de convivência e limitações de uso estabelecidas na legislação e na convenção do condomínio. Assim, o condomínio edilício se apresenta como uma microsociedade, com regras e normas próprias, que busca equilibrar os direitos individuais com os interesses coletivos, em um ambiente compartilhado que exige cooperação e respeito mútuo entre seus membros.
O Dr. Rodrigo Pereira Martins é especialista em direito processual civil e direito imobiliário e condominial, atuando no segmento imobiliário há 14 anos.
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